BTLG11 - Oportunidades de Investimento em Ativos Logísticos em São Paulo

Investindo em Galpões Logísticos AAA

Nos últimos tempos, o mercado imobiliário tem mostrado uma tendência crescente, especialmente no setor logístico. O recente anúncio de que o fundo BTLG11 buscará até R$ 2 bilhões para comprar galpões com desconto é a prova disso. Este movimento é voltado para a aquisição de ativos logísticos AAA em São Paulo, e o foco é em imóveis bem localizados, aderentes à estratégia histórica do fundo.

Pipeline de Oportunidades em Diligência

O pipeline em diligência avançada atualmente contempla dois ativos primordiais no raio de 30 km da capital paulista, com um volume estimado em aproximadamente R$ 550 milhões. O que torna esses ativos ainda mais atraentes é que mais de 50% da receita está atrelada a inquilinos AAA, e a área bruta locável (ABL) está próxima de 150 mil m². Com um cap rate superior a 9% e um dividend yield inicial que pode variar em dois dígitos, essas oportunidades são um prato cheio para investidores.

Expansão no Setor de E-commerce

Além disso, é importante mencionar uma operação BTS (Build to Suit) de e-commerce em São Paulo já performada, com um volume estimado de R$ 150 milhões. Este ativo possui cerca de 50 mil m² de ABL e 100% de classificação AAA, tendo uma exposição integral ao segmento de e-commerce. O cap rate também se destaca, permanecendo acima de 9%, com um yield de dois dígitos que promete atrair ainda mais investidores.

Diante desse cenário, há uma pipeline adicional em negociação de aproximadamente R$ 1,55 bilhão, composto também por ativos AAA com rentabilidade de dois dígitos. A soma total desses ativos chega a cerca de 500 mil m² de ABL, mantendo sempre um cap rate estimado ao redor de 9%.

Embora o aumento dos aluguéis tenha se tornado evidente nas últimas janelas, os preços reais não estão refletindo integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos. Isso abre um espaço significativo para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual.

Assim, os FIIs logísticos que possuírem portfólios bem posicionados, ativos de qualidade superior e exposição a mercados com baixa disponibilidade, estarão em uma condição privilegiada para captar esse movimento. Seja por meio da renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados, as perspectivas são bastante promissoras.